Законодательно разрешенное использование

Текущее использование объекта соответствует его разрешенному использованию, все вышеуказанные варианты использования данного объекта являются законодательно разрешенными.

Варианты использования, приносящие прибыль

Текущее использование Объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земельного участка. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

В рамках настоящего Отчета данный критерий можно рассматривать в более узком разрезе - является ли текущее использование прибыльным, что, в свою очередь, и будет создавать стоимость Объекта оценки.

Использование объекта в качестве офисного или торгового объекта является прибыльным, так как возможна сдача его в аренду, другие варианты с учетом возможных затрат на реконструкцию не имеют экономического смысла.

Вариант использования, приносящий максимальную прибыль

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне риска, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Принимая во внимание текущее состояние рынка аренды нежилых помещений в г. Новодвинск, мы считаем, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта среди всех экономически целесообразных вариантов является его использование в качестве торговых помещений, поскольку подобное использование исследуемого объекта является максимально доходным, что и создает максимальную стоимость объекта.

Подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости

Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости федеральными стандартами оценки предусмотрено использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Затратный подход при оценке недвижимости

Затратный подход является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с федеральными стандартами оценки, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в текущих ценах (восстановительная стоимость) в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость

воспроизводства

– стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения

- оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

В расчётах Оценщики определяли стоимость замещения.

При определении полной восстановительной стоимости объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен 2010 года. Основная формула расчета:

где: ПВС

– полная восстановительная стоимость здания на 2010 г.

УПВС69– стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 года, руб./куб.м.;

И 69-84

– индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года;

И 84-2010

– индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены 2010 года;

V

– строительный объем здания, куб.м.;

Информационной основой стоимостных показателей послужили сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений в ценах 1969 года.

Пересчет сметных цен 1969 г. в сметные цены 1984 г. осуществляется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов” от 11 мая 1983 г., № 94.