Проведенный анализ рынка недвижимости (СМИ «Вся недвижимость Архангельской области», «Северный Меркурий», «Новая рекламная газета», www.rk-region.ru, www.home29.ru, интервью с риэлторами, собственный практический опыт оценщиков) показал, что, несмотря на продолжающееся развитие рынка недвижимости города, на нем произошли значительные коррективы, в различных сегментах рынка по разному.

Общая тенденция рынка недвижимости Архангельска – это снижение деловой активности. С ноября 2008 г. по март 2010 г. произошел заметный спад осуществляемых сделок, снизились объемы регистрируемых сделок, как с жилой недвижимостью (данные АН «Троицкий Дом», до октября 2008 г. было по 5-15 сделок в месяц, после ноября в месяц регистрируется 1-2 сделки), так и с коммерческой недвижимостью (данные УК «Регион-С», арендный спрос на коммерческие площади практически отсутствует).

Сегмент жилой недвижимости в данном отчете подробно не рассматривается в виду отсутствия объектов оценки, принадлежащих данному сегменту.

Рынок коммерческой недвижимости

К этому сегменту рынка относятся, прежде всего, офисные и торговые помещения. Этот сегмент рынка в Архангельске бурно развивался до октября-ноября 2008 г., после общемировых тенденций развитие данного сегмента значительно затормозилось.

Офисная недвижимость.

Основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка недвижимости – это местоположение, материал стен (кирпич, дерево), этаж расположения, тип помещения (отдельно стоящий или встроено-пристроенный), год постройки, отделка помещения (отделка евростандарта, простая отделка, без отделки).

Анализируя влияние данных ценообразующих факторов на стоимость офисной недвижимости (право собственности или арендная ставка), довольно сложно выделить количественные диапазоны их влияния. Можно говорить, о том, что стоимость объекта – это есть комплексное влияние ценообразующих факторов, степень влияния каждого из них в отдельности определить довольно сложно.

Более подробно проведем ценовой анализ данного сегмента рынка.

Прежде всего, нужно сказать, что объемы предложений о продаже объектов после ноября 2008 г. значительно сократились, в среднем более чем в 2 раза. Особенностью данного сегмента является то, что предлагаются на продажу в основном офисы в только что построенных объектах или в объектах, не введенных еще в эксплуатацию. Предложений о продаже на вторичном рынке офисов практически отсутствуют. Предложений о сдаче в аренду офисных помещений также стало значительно ниже, при этом арендная ставка имеет тенденцию к выравниванию, сглаживанию.

Анализируя этот рынок города, следует иметь в виду, что в нем 3 основных сектора:

1. офисы высокого качества (класс А, В). Аренда помещений в таких офисах составляет 600 – 1200 руб. за 1 кв. м в месяц (Карла Маркса 15, Айсберг – наб. Сев. Двины). При продаже таких помещений цена составляет 45 000 – 70 000 руб. за 1 кв. м.

При этом особое внимание следует обратить на то, что на первичном рынке практически все объекты (до 70%) выставляются на продажу без ремонта. Стоимость нежилых помещений без отделки оставляет от 35000 до 65000 руб. и выше за 1 к.в.м. в зависимости от местоположения. В связи с этим прослеживается тенденция рынка из-за которой нежилые помещения на первичном рынке без отделки и с чистовой отделкой выставляются на продажу по «общей» цене, как для офисов, так и для торговых площадей. Четкой границы между двумя функциональными назначениями при продаже объектов не прослеживается.

В свою очередь при аренде нежилой недвижимости разница между торговыми и офисными помещениями имеется.

2. офисы в ранее построенных административных зданиях с хорошей отделкой (класс В, С). Аренда в них составляет 300 – 800 руб. за 1 кв. м в месяц, а цена продажи, в среднем, 15 000 – 50 000 руб. за 1 кв. м.

3. офисы в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда (класс С, Д). Аренда – 100-350 руб. за 1 кв. м в месяц. Случаи продажи практически не встречаются. Основные ценообразующие факторы, определяющие арендную плату зависят от местоположения и технического состояния объекта недвижимости.

Классификация офисных помещений производится в соответствии с разработанными международными стандартами адаптированными к российскому рынку («Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» НПЦПО, Москва -2004 г.)