Учитывая, что помещения могут принести владельцу более-менее стабильный доход при сдаче в аренду, примем для определения их стоимости метод прямой капитализации. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) в данном случае применять нецелесообразно, так как прогнозировать долгосрочное изменение потоков дохода не имея точных данных заказчика бесперспективно. Достоверность таких расчетов будет крайне низка.

Метод прямой капитализации

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Метод капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации.

Основными предпосылками и допущениями метода прямой капитализации являются:

* период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности;

* величина дохода постоянна;

* не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал;

* при расчете стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

где: NOI - чистый операционный доход;

PV - стоимость;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации, используемый применительно к недвижимости, должен включать доход на капитал и возврат капитала, поэтому иначе он еще называется общим коэффициентом капитализации.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяются метод сравнения продаж; метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода; техника инвестиционной группы; метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метод расчета с применением коэффициента покрытия долга; метод связанных инвестиций - земли и здания; метод кумулятивного построения. Рассчитанные таким образом ставки дисконта анализируются, и выводится наиболее достоверная ставка дисконтирования.

Анализируя состояние рынка, эксперты пришли к мнению, что наиболее объективно коэффициент капитализации может быть определен расчетным путем.

Он основан на известном значении безрисковой ставки с учетом рисков неполучения доходов, возврата основной суммы и риск неликвидности.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы.

Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыночной.

Норма возврата основной суммы - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

Основные шаги при применении данного метода:

1. подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение величины арендной платы для помещения;

3. определение величины потерь при сборе арендной платы;

4. определение величины потенциального и действительного валового дохода;

5. учет эксплуатационных расходов;

6. определение величины чистого операционного дохода;

7. расчет ставки капитализации;

8. определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Определение рыночной стоимости объекта оценки