Вывод: в результате проведенного анализа рынка недвижимости можно говорить о том, что экономический кризис в мировой экономике и в России, конечно, повлиял на рынок недвижимости Архангельска, но не резким снижением цен, а резким снижением предложений о продаже и аренде. Для рынка недвижимости крупного города, такого как Архангельск, это нормальная тенденция. Так как спрос здесь еще далек до насыщения, но на современном этапе платежеспособный спрос резко сократился, и собственники объектов недвижимости заняли выжидающую позицию и не спешат снижать цены.

Наряду с обозначенными ценообразующими факторами на каждом сегменте рынка выделим основной фактор – местоположение и определим его влияние на стоимость недвижимости.

Учитывая многолетний опыт оценщиков на рынке недвижимости г.Архангельска, а также регулярно отслуживаемые тенденции изменения рынка недвижимости г. Архангельска, можно говорить о том, что фактор местоположения, конечно, очень трудно поддается какой-то градации. Но определить общую тенденцию, характерную в целом для рынка недвижимости города можно. Так основываясь на оценочной практике, на проведенном анализе рынка, на интервью с представителями агентств недвижимости при оценке объектов (административного, складского назначения, гараж) эксперты разделили город на следующие, условно схожие ценовые зоны:

1 зона – центр города ограничение по ул. Выучейского – ул. Карла Маркса и Наб. Северной Двины – пр. Обводный канал

2 зона ул. Карла Маркса – ул. Суворова с одной стороны и ул. Выучейского ул. Смольный буян, Парижской коммуны с другой стороны, пр. Обводный канал – ул. Тимме

3 зона ул. Смольный буян, Парижской коммуны – ул. Галушина, ул. Суворова – ул. Терехина – ул. Таймырская

4 зона ул. Таймырская, остаток Соломбалского округа до ул. Усть-Двинская и округ Майская горка (ул. Галушина – ул. Никитова) с другой стороны.

5 зона – оставшиеся районы города, Варавино- Фактория, Сульфат, Маймакса, Цигломень.

Аренда офисных и торговых помещений на прямую зависит от местоположения, от деловой активности региона и спроса. Основываясь на приведенной выше классификации, цены на рынке недвижимости уменьшаются от 1 к 5 зоне.

Проследить общий градиент изменения цены для каждого сегмента рынка не представляется возможным. Данный анализ проводится в каждом конкретном случае при оценке объекта-оценки и выбора объектов-аналогов.

Нужно отметить, что не несмотря на снижение деловой активности время экспозиции объектов коммерческой недвижимости не увеличилось и в среднем составляет в г. Архангельске от 4 до 10 месяцев (данные ООО «Архангельская недвижимость», ул. Воскресенская, 17, тел. 65-73-91 ). Это можно объяснить несколькими факторами: с одной стороны мы еще находимся в самом начале кризисных явлений рынка недвижимости, с другой стороны так как спрос на коммерческую недвижимость и так высок и далек неудовлетворен, поэтому тенденций к его уменьшению пока нет.

Эксплуатационные издержки на рынке недвижимости. На современном этапе практически невозможно определить среднегодовые затраты на содержание объектов, в связи с неоднородностью имеющейся информации. В современных дорогих производственно-административных объектах, величина эксплуатационных расходов достигает 80-100 руб./кв.м в месяц, в зданиях в неудовлетворительном состоянии величина эксплуатационных расходов может составлять всего 60-170 руб./кв.м в год. При этом, следует отметить, что анализ рынка складской и производственной недвижимости показал, что в 70% случаях эксплуатационные издержки несет арендатор. Следовательно, при оценке объектов складской недвижимости нужно учитывать только затраты на страхование и земельный участок, затраты на коммунальные расходы в величину арендной ставки не входят

Потери от недоиспользования площадей в первую очередь зависят от величины общей площади объекта недвижимости. Соответственно, чем меньше его площадь, тем легче его сдать в аренду целиком. На основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что объекты производственной недвижимости площадью до 250 кв.м. сдаются в аренду полностью. При площади объекта недвижимости 250-500 кв.м. недоиспользование площадей составит 5%, при площади объекта 500-800 кв.м. – 10%, при площади 800-1500 кв.м. недоиспользование составит 15%.

Для объектов офисной и торговой недвижимости на основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что е объекты недвижимости площадью до 150 кв.м. сдаются в аренду полностью. При площади объекта недвижимости 150-400 кв.м. недоиспользование площадей составит 5%, при площади объекта 400-1000 кв.м. – 10%, при площади 1000 кв.м. и более недоиспользование составит 15%.