В общем случае нужно говорить о снижении спроса на офисную недвижимость, обусловленную снижением экономической активности. Количественные данные по объемам спроса и предложения привести довольно сложно, но в среднем предложений о продаже и аренде помещений стало меньше более чем в 2 раза, пропали предложения о продаже офисных помещений на вторичном рынке.

Торговая недвижимость.

Основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка недвижимости – это местоположение, материал стен (кирпич, дерево), этаж расположения, тип помещения (отдельно стоящий или встроено-пристроенный), год постройки, отделка помещения (отделка евростандарта, простая отделка, без отделки).

Анализируя влияние данных ценообразующих факторов на стоимость торговой недвижимости (право собственности или арендная ставка), довольно сложно выделить количественные диапазоны их влияния. Можно говорить, о том, что стоимость объекта – это есть комплексное влияние ценообразующих факторов, степень влияния каждого из них в отдельности определить довольно сложно.

Более подробно проведем ценовой анализ данного сегмента рынка.

Прежде всего, нужно сказать, что объемы предложений о продаже объектов после ноября 2008 г. значительно сократились, практические на 80%, что больше чем на офисном сегменте. Особенностью данного сегмента является то, что предлагаются на продажу в основном нежилые площади в только что построенных объектах или в объектах, не введенных еще в эксплуатацию, которые в принципе можно использовать для торговой функции. Предложений о продаже на вторичном рынке торговых помещений практически отсутствуют. Предложений о сдаче в аренду торговых помещений также стало значительно ниже, при этом арендная ставка имеет тенденцию к выравниванию, сглаживанию.

Наибольшим спросом пользуются помещения на центральных улицах, рядом с остановками транспорта, и др.

Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Так в Соломбале или в Варавино ставка аренды 200 – 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, тогда как в центре города она достигает 500-2000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Аналогично обстоит дело и с ценами при продаже таких объектов. В центральной части города продаются помещения на уровне 20000 – 70000(иногда до 80000) руб. за 1 кв. м, в окраинных районах – 10000 – 35 000 руб. за 1 кв. м.

При этом также следует отметить, тенденцию, проанализированную выше. На первичном рынке нет значительно отличия в цене по функциональному назначению между офисными и торговыми объектами.

Производственная и складская недвижимость

Сегмент складской и производственной недвижимости в Архангельске был развит значительно хуже по сравнению с коммерческой недвижимостью. Предложение о продаже объектов складской недвижимости в основном были на вторичном рынке, первичный рынок данного сегмента практически неразвит. Естественно, что влияние экономического кризиса на данном сегменте отразилось также снижением объемов предложения о продаже и сдаче в аренду. Говорить о снижении и выравнивании цен данном сегменте рынка не представляется возможным, так как цены, как до кризиса, так и во время остаются ориентировочно на одно уровне. Средняя цена за аренду на складские площади 20 – 150 руб. за 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. складской недвижимости колеблется от 500 до 35000 руб. за 1 кв.м.

Производственные площади сдаются в аренду немного подороже, в среднем от 50 руб. до 250 руб. за 1 кв. м. Стоимость 1 кв.м. производственной недвижимости совпадает со складской и колеблется от 500 до 35000 руб. за 1 кв.м.

Анализируя основные ценообразующие факторы на данном сегменте рынка нужно выделить его основные особенности. Чаще всего на продажу выставляется производственный комплекс целиком, включающий в себя несколько зданий и сооружений разного назначения. Очень часто в него входят объекты специализированной недвижимости, которые без всего комплекса приобретать бессмысленно. По отдельности чаще всего продаются склады, отдельные цехи, ангары.

Вследствие этого наблюдается значительный разброс цен на эти объекты при их продаже или аренде. Поэтому подобные объекты необходимо рассматривать в процессе анализа практически индивидуально, так как все производственные здания очень сильно отличаются друг от друга.

В общем случае можно говорить о том, что основные ценообразующие факторы на данном сегмент рынка это: комплексность объектов (в комплексе или отдельно стоящие), наличие подъездных путей, материал стен, наличие коммуникаций, техническое состояние. Определить степень влияния каждого ценообразующего фактора также не представляется возможным. Для каждого объекта оценки всегда проводится индивидуальный анализ цен, выбираются ценообразующие факторы, производится подборка объектов –аналогов.