Нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м.

Затратный подход

В процессе работы при определении стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому было принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только доходный и сравнительный подходы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади приведёт к еще большой погрешности при вычислениях.

В оценочной практике затратный подход не применяется при оценке нежилых помещений, так как выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки в целом, может привести к существенным погрешностям.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

Доходный подход

Определение величины арендной платы оцениваемых помещений

Оценщиками проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для подобных помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом. Данное исследование включало анализ данных периодической прессы за 2010 г., анализ собственной базы данных оценщиков для объектов торговой недвижимости, а также интервью с собственниками аналогичных объектов.

На основании рыночных данных было выяснено, что оцениваемое здание в данном районе г. Архангельск, с учетом его местоположения и технического состояния можно сдать в аренду по ставке 1000 рублей в месяц за 1 кв.м. торговых помещений общей площадью 311,0 кв.м.

Коэффициент недозагрузки рассчитывался по следующей формуле:

Кндп = (Па + Пнд) / ПВД,

где:

Па – потери при сборе арендной платы

Пнд – потери от недоиспользования площадей.

Потери при сборе арендной платы были рассчитаны из условия, что арендаторы в среднем раз в год перезаключают договора аренды. Обычной практикой при этом является поиск арендаторов в течении 2-6 недель (для расчетов принимаем среднюю величину 4 недели).

Обоснование:

Источником информации являются ООО АН «Архангельская недвижимость», ООО АН «Регион-С», АН «Троицкий дом», АН «Северная Двина», АН «Северный меркурий».

В году 52 недели, т.е. потери при сборе арендной платы составят:

Па = 4/52 = 0,076, что составляет 8% от годовой арендной платы (ПВД).

Потери от недоиспользования площадей в первую очередь зависят от величины общей площади объекта недвижимости. Соответственно, чем меньше его площадь, тем легче его сдать в аренду целиком. На основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что потери от недоиспользования подобного составят 0%.